L’investissement locatif Pinel

Pour permettre aux particuliers de payer moins d'impôts, l'Etat a mis en place diverses lois de défiscalisation. La loi Pinel offre la possibilité au particulier qui achète un bien immobilier neuf de bénéficier d'une réduction d'impôts. Pour cela, le bien doit être mis en location pendant 6 ans minimum dans une ville où le marché locatif est tendu et les loyers doivent respecter les plafonds Pinel.
loi pinel

Grâce à la loi Pinel, il est possible d’économiser jusqu’à 12 ans d’impôts. Ce dispositif d’optimisation fiscale, lié à la réalisation d’un investissement dans l’immobilier locatif, permet à son bénéficiaire de réduire le montant de ses impôts de manière conséquente.

Cette loi, mise en place le 1er septembre 2014, et dont les dispositions ont été récemment prolongées jusqu’en 2021, offre jusqu’à 63 000.00 € de crédit d’impôt sur une durée maximale de 12 années.

Ce guide a pour but d’expliquer clairement les caractéristiques de ce dispositif, afin d’en tirer les avantages. Il sera une aide précieuse pour quiconque souhaite un investissement locatif attrayant.

Orienté sur l’achat de biens immobiliers neufs, destinés à être loués, ce placement permet de bénéficier d’une réduction de 12, 18 ou 21 % selon la durée d’engagement choisie (pour la location), à savoir, 6, 9 ou 12 ans.

Pour être sûr de faire le bon choix, il est important de maîtriser les tenants et aboutissants de la loi Pinel, de bien la comprendre et, bien évidemment, d’être conscient de ses exigences, notamment du zonage qu’elle implique et des plafonds qu’elle exige de respecter.

LES ORIGINES ET LES AMBITIONS DE LA LOI PINEL

Les avantages fiscaux offerts aux futurs acquéreurs de biens neufs permettent d’encourager la construction de nouveaux logements. Le manque de logement est un mal dont souffre notre pays. La tension locative dans les grandes villes et leurs périphéries est telle que l’état a recours à ces mécanismes pour doper la construction, par le biais d’un appel aux fonds d’investissement des particuliers.

La loi Pinel est le produit d’une politique incitative en vue d’augmenter la production de logements neufs. Couplée à un zonage pertinent, tenant compte des territoires où la demande est très forte face à une offre faible ou de piètre qualité, et d’exigences en matière de montant des loyers, elle permet, en outre :

  • De soutenir l’activité économique du secteur du bâtiment
  • D’apporter une régulation des constructions selon la zone géographique et les besoins
  • De mettre en place une limitation de la hausse des loyers dans les zones à fortes demandes
  • De rehausser la qualité du parc locatif, avec la livraison de biens répondant aux dernières normes énergétiques, et des constructions de qualité

Dédiée à l’investissement locatif neuf, la loi Pinel poursuit un double objectif dans son application. Environnemental d’abord, par le respect des normes qu’elle impose. Social ensuite, par l’encadrement des loyers, et le montant plafond des ressources des locataires qu’elle exige. Elle contribue donc à développer une offre de location intermédiaire, entre le parc social, et les locations privées.

Enfin, son dispositif est accessible à tous les contribuables souhaitant investir dans un logement neuf, destiné à la location. Autres points importants, il est possible d’investir même sans apport, et de louer le bien à des proches, descendants ou ascendants, sous réserve de respecter les conditions de ressources.

Pourquoi investir en Pinel ?

Outre la réduction d’impôt que la loi permet d’obtenir, le dispositif Pinel permet de se constituer un patrimoine, et de s’assurer une rente. Plus sûr qu’un investissement dans des produits bancaires traditionnels, avec un rendement nettement supérieur à ces derniers, il offre un compromis très intéressant.

L’attractivité des prix des biens neufs, couplée à une demande de location très forte et aux faibles taux actuels des crédits immobiliers, font que les conditions du marché sont très avantageuses pour investir dans l’immobilier locatif, dont l’efficience est soutenue par la loi Pinel.

Enfin, s’ajoutant aux avantages précédemment cités, le dispositif Pinel permet la déduction de toutes les charges liées au bien qu’il aura permis d’acquérir. Ainsi, les frais de gérance, les intérêts d’emprunts ou la taxe foncière pourront être déduits.

QUELS SONT LES AVANTAGES DE LA LOI PINEL

Permettant une réduction d’impôt tout en percevant des revenus locatifs, la loi Pinel présente des avantages non négligeables.

La réduction d’impôt

Principal avantage, la réduction d’impôt que le dispositif permet. Cette dernière sera fonction de la durée d’engagement de location choisie par le propriétaire, 6, 9 ou 12 ans. Le taux de réduction, linéaire, sera respectivement de 12, 18 ou 21 %, selon la durée.

L'Etat (Réduction d'impôts) : 21%
Le locataire (Loyers) : 46%
Vous (Votre épargne) : 33%

Exemple : Un investisseur achète un appartement à Paris, au prix de 250 000.00 €. Il pourra s’engager à louer son bien pendant 6, 9 ou 12 ans, et bénéficiera donc des réductions suivantes selon le cas :

Soit : 250 000.00 x 12 % = 30 000.00 € de réduction d’impôt
30 000.00 € / 6 années = 5 000.00 € de réduction d’impôt par an, pendant 6 ans

Soit : 250 000.00 x 18 % = 45 000.00 € de réduction d’impôt
45 000.00 € / 9 années = 5 000.00 € de réduction d’impôt par an, pendant 9 ans

Soit : 250 000.00 x 21 % = 52 500.00 € de réduction d’impôt
52 500.00 € / 12 années = 4 375.00 € de réduction d’impôt par an, pendant 12 ans

Se constituer un patrimoine

Avec la loi Pinel, il est possible d’investir sans apport personnel, l’acquisition pourra être financée par un prêt bancaire, dont les échéances seront couvertes par :

  • Les loyers à percevoir
  • L’avantage fiscal dégagé par la loi Pinel

Ainsi, investir et se constituer un patrimoine est facilité par ce dispositif, étant l’un des seuls permettant d’obtenir une rentabilité certaine et conséquente, sans fournir d’apport personnel.

De plus, l’achat d’un bien immobilier neuf par le biais de la loi Pinel, donne droit à des frais de notaire réduits. Ainsi, les émoluments de ce dernier, les droits de mutation et autres frais inhérents à une transaction immobilière, se limiteront à 2, voire 3% de la valeur du bien, contre 7 à 8% dans l’ancien.

Reprenant notre exemple d’acquisition pour un prix de 250 000.00 €, les frais de notaire s’élèveront au maximum à 7 500.00 €, où il faudrait compter jusqu’à 20 000.00 € pour une acquisition dans l’ancien.

Enfin, le patrimoine de l’acquéreur sera d’autant plus valorisé que le bien, neuf, répondra aux dernières exigences environnementales et énergétiques. Le niveau d’isolation, tant thermique que phonique sera optimal, les économies d’énergie seront au rendez-vous, les charges de copropriétés seront faibles, de part la récence du bien, et les logements sont souvent livrés équipés d’une cuisine aménagée, ou encore de volets roulants électriques. Autant de points positifs qui assureront un délai de mise en location extrêmement réduit.

Anticiper l’avenir et se constituer une rente

Troisième point important à prendre en compte, le fait que cet investissement puisse revêtir la forme d’une rente permettant de préparer au mieux sa retraite. Dans ce cas, le dispositif Pinel est parfaitement en adéquation avec les objectifs recherchés.

Deux possibilités s’offrent ici au propriétaire.

La première est de maintenir le bien en location, et d’en percevoir la rente locative en complément de revenus et, à l’avenir, en complément de la pension de retraite.

La seconde consiste en la revente du bien pour récupérer un capital conséquent et en disposer de manière totalement libre. Bien évidemment, cette option sera réalisable une fois purgé le délai d’engagement de location, à savoir, 6, 9 ou 12 ans.

Assurer l’avenir de ses proches et les protéger

Enfin, le financement de l’achat se réalisant par un recours à un prêt immobilier, ce dernier sera nécessairement « couvert » par une assurance, (de type invalidité et décès), dont le montant de la cotisation mensuelle sera intégrée aux échéances du prêt. De fait, en cas de malheur, les proches de l’acquéreur n’auront pas à hériter de ses dettes, mais de son bien, et, également, de la rente mensuelle qu’il dégage.

En effet, c’est l’assurance souscrite avec le prêt immobilier qui prendra le relais et se chargera de régler le solde de l’emprunt au créancier.

Enfin, l’investissement en loi Pinel donne la possibilité de louer le bien à un descendant, ou un ascendant, sous réserve de certaines conditions que nous détaillerons plus loin.

LES CONDITIONS À RESPECTER

Outre le fait de ne s’appliquer qu’aux logements neufs, en état futur d’achèvement, ou, dans certains cas précis, à certains logements anciens, la loi Pinel exige le respect de certaines conditions, qui seront détaillées ci-dessous.

Avant de développer plus amplement les conditions, il est important de noter que, contrairement à sa prédécesseur la loi Duflot, la loi Pinel, elle, offre la possibilité d’acquérir deux logements par an, et de bénéficier des réductions fiscales sur les deux acquisitions, dans la limite d’une enveloppe globale de 300 000.00 €.

Bien évidemment, il est possible de débourser plus que 300 000.00 € pour acquérir un ou deux biens, seulement, le montant qui servira de base au calcul de la réduction d’impôt ne pourra être supérieur à 300 000.00 €. Les sommes dépensées au-delà de ce seuil seront assujetties à l’imposition de droit commun, et ne relèveront en aucun cas du dispositif Pinel.

Un plafond est également fixé au prix par mètre carré lors de l’achat. Il s’élève à 5 500.00 €/m². De la même manière que l’enveloppe totale d’achat, les avantages fiscaux liés à la loi Pinel ne s’appliquent pas aux sommes dépensées au-delà de 5 500.00 € par mètre carré. Il est toutefois possible d’acquérir un bien dont le tarif au mètre carré est supérieur à ce seuil.

Au delà de ces considérations purement financières, d’autres critères, développés avec précisions ci-dessous, seront évidemment à respecter.

Les conditions liées à l’achat du bien

D’une part sera considéré le logement en lui-même. D’autre part, son implantation géographique sera elle aussi appréciée.

Pour prétendre aux réductions d’impôt qu’offre le dispositif Pinel, le logement devra nécessairement répondre à l’une de ces trois caractéristiques :

  • Être neuf
  • Être vendu en l’état futur d’achèvement. Cette possibilité (VEFA) offre de sérieuses garanties pour l’acquéreur en cas de défaillance du constructeur (garantie de remboursement d’achèvement, de bon fonctionnement…)
  • Être un logement ancien, dans la limite de 15 ans, mais avoir fait l’objet d’une lourde réhabilitation et être remis à neuf

En complément de ces trois dispositions, tenant à la réalité structurelle du logement, ce dernier devra répondre à d’autres exigences, détaillées ci-dessous :

  • Le logement devra nécessairement être loué non meublé
  • Le locataire devra en faire sa résidence d’habitation principale
  • Le logement sera soumis au strict respect des performances énergétiques et des normes thermiques actuellement en vigueur, à savoir : le label BBC 2005 (Bâtiment basse consommation) et le cas échéant, être en conformité avec la règlementation thermique 2012 (RT-2012)

Le dernier point, relatif aux performances énergétiques et aux normes thermiques, permet de fixer un plafond de consommation qu’il convient de ne pas dépasser, dans le cadre des constructions résidentielles neuves. Ce plafond est fixé à 50kWh/m², correspondant au niveau A du tableau indicateur de performance énergétique des bâtiments. En résulte une diminution théorique de l’émission de Co2, d’ici à 2020, comprise entre 13 et 35 millions de tonnes.

Les conditions liées à la localisation géographique du bien

Un zonage est mis en place par la loi Pinel. Les zones Pinel se trouvent géographiquement positionnées là où la pression locative est forte, et où la demande de logement est pressente. Il s’agit d’encourager la construction dans les zones densément peuplées.

Ainsi, il n’est pas possible de bénéficier des avantages Pinel partout en France. Si, d’un coté, l’investisseur doit se conformer au zonage existant, cela lui assurera, de l’autre, une mise en location rapide.

Le zonage, déjà existant sous le dispositif Duflot, a été mis à jour dans l’objectif d’accroître la rentabilité des investissements en Pinel.

Le gouvernement a donc divisé la France en cinq zones, tenant compte des besoins spécifiques de chacune des zones.

Ces zones sont les suivantes :

Zone A Bis : Comprenant Paris et 76 communes des Yvelines, des Hauts de Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise,
Zone A : Comprenant la Zone A Bis, soir l’agglomération de Paris, à laquelle s’ajoutent la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, les Bouches du Rhône, la Corse du Sud, l’Hérault, le Nord, l’Oise, le Rhône, la Haute Savoie, et l’Ain,
Zone B1 : Regroupant les agglomérations de plus de 250 000 habitants, ainsi que certaines villes du littoral, de la Corse du nord ou encore de la grande couronne parisienne non situées dans les zones A Bis ou A, ainsi que quelques villes où les loyers et les prix des logements sont très élevés. Sans oublier les départements d’Outre-mer,
Zone B2 : Comprenant certaines communes corses non situées en A ou B1, certaines communes où les loyers et les prix des logements sont assez élevés, les centres villes de certaines grandes agglomérations, ainsi que les communes de la grande couronne de Paris non situées en zone A Bis, A ou B1. Généralement, les communes allant de 50 000 à 250 000 habitants.
Zone C : Comprenant tout le reste du territoire, inéligible.

Les conditions liées à la location du bien

Plusieurs autres conditions liées à la location devront être respectées. Que ce soit le montant du loyer, la durée, ou encore le délai avant mise en location, tout cela est scrupuleusement encadré.

Dans un premier temps, la durée de location. Elle correspond à l’engagement pris par l’investisseur, 6, 9 ou 12 ans. Ce dernier s’engageant également à louer le bien nu, et à usage d’habitation principale uniquement. Il est important de noter que la durée de location ne pourra être inférieure à 6 ans.

Le délai de mise en location est lui aussi encadré. Ainsi, dans les douze mois suivant l’acquisition du bien immobilier en Pinel, ou sa livraison, il devra être loué.

Autre point important, l’encadrement des loyers, le plafond. L’investisseur, pour pouvoir bénéficier des avantages de la loi Pinel, devra respecter les plafonds mis en place, répondant à deux paramètres :

  • D’abord, selon le zonage du bien
  • Ensuite, la notion de coefficient multiplicateur

Selon la zone dans lequel le logement se trouve, A Bis, A B1 ou B2, un barème de base au mètre carré s’applique :

Tableau des prix de location au mètre carré par zone

Zones A bis A B1 B2
Prix au m² 16.96€ 12,59€ 10,15€ 8,82€

La surface du logement devra donc être multipliée par le barème de base, pour obtenir le plafond. Cependant, le principe de coefficient multiplicateur s’applique également. Couplé à la taille du logement, il déterminera le montant maximum de loyer qui sera applicable.

Selon la surface du logement, le coefficient multiplicateur aura un effet d’augmentation ou de diminution du plafond. Ainsi, plus le logement sera spacieux, plus le coefficient sera faible, et inversement.

La formule pour le calcul du plafond de loyer, tenant compte du coefficient multiplicateur est la suivante : 0,7 + (19/m²), pour les surfaces supérieures à 38m², et 1,2 pour les surfaces inférieurs à 38m².

Il est important de noter que l’on raisonne en termes de surface utile. Cette dernière correspond à la surface habitable, à laquelle il sera ajouté les surfaces annexes telles que balcons ou caves, à hauteur de 8m² maximum. Les places de stationnement ne sont pas considérées comme des surfaces annexes.

Exemples

Pour un logement de 62m² à Marseille, avec un balcon de 10m²

Situé en Zone A, sans application du coefficient multiplicateur, le loyer devrait être plafonné à : 62 + 8 = 70 (seul 8 m² de terrasse sont comptés).
70 X 12,50 = 875.00 €
Il faut cependant mettre en application me coefficient multiplicateur.
Soit : 0,7 + (19/70m²) = 0,971.
Dans le cas présent, le coefficient multiplicateur étant inférieur à 1, le plafond de loyer sera diminué.
Ainsi : 875 X 0,971 = 849,62 € ; le bailleur, s’il souhaite être éligible aux avantages Pinel, ne devra pas demander de loyer supérieur à 849,62 €.

Pour un logement de 45m² à Paris, avec un parking de 12m² et balcon de 6 m²

Situé en Zone A Bis, sans application du coefficient multiplicateur, le loyer devrait être plafonné à : 45 + 6 = 51 (la surface du balcon est prise en compte, le parking n’est pas concerné).
51 X 16,83 = 858,33 €
Il faut cependant mettre en application me coefficient multiplicateur.
Soit : 0,7 + (19/51m²) = 1,072.
Dans le cas présent, le coefficient multiplicateur étant supérieur à 1, le plafond de loyer sera augmenté.
Ainsi : 858,33 X 1,072 = 920,13 € ; le bailleur, s’il souhaite être éligible aux avantages Pinel, ne devra pas demander de loyer supérieur à 920,13 €.

Pour un logement de 25m² dans une commune Corse éligible

Situé en Zone B2, sans application du coefficient multiplicateur, le loyer devrait être plafonné à : 25 X 8,75 = 218,75.
Il faut cependant mettre en application me coefficient multiplicateur.
Soit : 1,2 X 218,75 = 262,50.
Ainsi : Le bailleur, s’il souhaite être éligible aux avantages Pinel, ne devra pas demander de loyer supérieur à 262,50 €.

Les conditions liées aux ressources des locataires

Se positionnant entre le parc social, et les locations libres (privées), les logements Pinel répondent à un objectif social. Ainsi, pour prétendre à une location, un plafond maximal de ressources ne doit pas être dépassé. Ces revenus seront déterminés en fonction de la zone où est localisé le bien, et de la composition du foyer. Cependant, le législateur a pris soin de mettre en place des plafonds relativement élevés, représentant plus de 80% de la population française. De fait, le propriétaire dispose d’un large choix pour sélectionner son ou ses locataires.

Tableau des plafonds de ressources demandés selon la situation du foyer et la zone en 2018

Composition du Foyer ZONES PINEL
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 37 508 37 508 30 572 27 515
Couple 56 058 56 058 40 826 36 743
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 73 486 67 386 49 097 44 187
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 87 737 80 716 59 270 53 344
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 104 390 95 553 69 725 62 753
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 117 466 107 527 78 579 70 721
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième +13 087 +11 981 +8 766 +7 888

Ces mesures permettent de réguler le marché immobilier, dont la tendance est à la hausse.

Les conditions fiscales

Il est possible d’investir en Pinel, au maximum pour deux logements par an, dans la limite de 300 000.00 € par foyer fiscal.

Ce dispositif représentant, aux yeux du législateur, une niche fiscale, la réduction qu’il permet d’obtenir ne peut être supérieure à 10 000.00 € par an.

Quel mode d’acquisition choisir ?

Comme pour tout achat immobilier, il est possible de choisir son mode d’acquisition. Que l’on achète en tant que particulier, en indivision, ou en SCI, la réduction d’impôt que le dispositif Pinel permet sera applicable.

Investir en tant que particulier : La seule condition pour investir dans ce cas là, outre le fait d’obtenir le financement, est d’être un contribuable français. En effet, le fait de payer ses impôts à l’état français suffit pour pouvoir bénéficier du dispositif d’investissement Pinel et des avantages qu’il offre,

Investir en tant que Société civile immobilière (SCI) : Dans ce cas, l’investissement est également possible. La réduction d’impôt qui s’appliquera à chaque associé sera fonction de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement objet de l’investissement en Pinel. Toutefois, le logement devra être la propriété d’une société qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés,

Investir en Société civile de placement immobilier (SCPI) : Tout comme l’investissement en Société civile immobilière, l’investissement en SCPI est également possible. Si la quote-part de revenu de l’associé de la SCPI est soumise à l’impôt sur le revenu (catégorie des revenus fonciers), il bénéficiera de la réduction d’impôt inhérente à l’application du dispositif d’investissement en loi Pinel,

L’investissement en indivision : Là aussi, ce procédé est réalisable. La réduction d’impôt sera proportionnelle au montant de l’investissement respectif de chaque ayant droit.

QUELQUES PISTES POUR REUSSIR SON INVESTISSEMENT

Investir, au sens large, est un acte fort qui ne doit pas se faire de manière précipité. Qui plus est lorsque l’on parle d’investissement dans l’immobilier.

Les objectifs recherchés, selon la nature et la qualité des investisseurs, seront divers et variés. Se constituer un patrimoine pour certains, améliorer confortablement sa retraite pour d’autres, ou encore, bénéficier de réductions d’impôts importantes tout en augmentant de manière significative ses revenus…

Qu’elle qu’en soit la raison, l’investissement doit être un acte réfléchi, mûri, dont les finalités sont clairement définies et les moyens d’y arriver correctement appréciés.

Ainsi, bien que le dispositif Pinel présente des avantages indéniables, il convient, afin d’en tirer la quintessence, de bien préparer son projet.

Apporter un soin particulier au choix de l’emplacement

Pour assurer l’efficience de l’investissement, il sera nécessaire de le mettre en location le plus rapidement possible, dans les délais les plus courts. Pour ce faire, le logement devra répondre aux attentes des potentiels locataires.

Le lieu

En tenant compte de ces considérations, le choix d’un investissement en Pinel devra se porter sur une ville attractive, qui réponde à certains critères qu’il conviendra d’analyser méticuleusement.

Ainsi, l’économie locale et la démographie du secteur géographique devront être soumises à étude de la part de l’investisseur, au même titre que le cadre environnemental et le contexte social de proximité immédiate et rapprochée. La présence proche de lieux culturels, d’écoles, de commodités ou de transports est également un paramètre important à prendre en compte. L’existence d’universités à proximité n’est pas négligeable.

Le quotidien des futurs locataires dépend de toutes ces variables.

Une connaissance des éventuelles évolutions du marché immobilier local est également un plus. En effet, selon le dynamisme de la ville en question, le bien concerné pourra être susceptible de se voir valoriser, un gain significatif à la revente sera possible dans le cas où le quartier fait l’objet de projet d’aménagement, ou si la ville, à terme, doit se voir relier au réseau autoroutier ou au TGV.

Le bien en lui-même

Outre le fait de proposer un environnement direct agréable, dans une ville dynamique, le logement se doit d’être attrayant, fonctionnel, et facile à vivre.

Son orientation est primordiale. Un logement orienté plein nord sera moins attractif que s’il était plein sud.

La typologie du logement sera choisie en fonction de la cible recherchée. Les jeunes actifs célibataires penchent généralement vers les T1 ou T2, mais sont plus facilement mobiles et risquent de déménager à court ou moyen terme. Si l’objectif est de loger une famille, l’acquisition du T4 ou T5 sera plus appropriée, et l’on pourra légitimement penser à une location sur le long terme, au même titre qu’un T3 si l’on cible un couple sans enfants.

Enfin, une certaine attention doit être portée aux charges de copropriété. A titre d’exemple, une résidence dotée d’un ascenseur peut se révéler coûteuse à long terme en cas de défaillance de ce dernier.

Le financement de l’acquisition

Il sera possible d’acquérir le bien immobilier et de bénéficier des avantages de la loi Pinel soit, en ayant recours aux fonds propres de l’investisseur, soit, en contractant un prêt immobilier.

La défiscalisation prévue par le dispositif s’appliquera donc à ces deux cas de figure. Cependant, si un prêt immobilier est contracté, il sera possible de déduire les intérêts d’emprunts du montant des revenus fonciers, ce qui constitue une réduction d’impôt supplémentaire.

Ainsi, si la situation de l’investisseur le permet, et qu’il est en capacité d’emprunter, il conviendra d’acquérir le bien par ce biais, sans aucun apport. Le prêt financera l’intégralité de l’acquisition. Cette option de financement offre deux avantages :

Le premier, comme évoqué précédemment, est fiscal. Il s’agira de déduire le montant des intérêts du prêt des revenus fonciers,
Le second, purement financier, consiste à faire fructifier de l’argent que l’investisseur n’aura pas directement déboursé. En effet, le rendement de la somme prêtée pour acquérir le logement sera supérieur à celui du prêt.

Aussi, la conjoncture actuelle offre des taux de financements historiquement bas. La rentabilité de l’investissement locatif en Pinel, par le biais d’un emprunt, sera dopée.

Enfin, il est important de rappeler que l’assurance souscrite avec le prêt, et dont la cotisation est comprise dans le montant des échéances de l’emprunt, apporte, elle, une double garantie en cas de malheur (invalidité, décès) :

D’abord, les proches de l’investisseur n’hériteront pas de ses dettes, mais de son bien,
Ensuite, en plus du bien immobilier, les ayants droits percevront également la rente qui l’accompagne.

La déclaration fiscale

Afin de bénéficier pleinement des réductions d’impôts offertes par la loi Pinel, il sera nécessaire d’en informer, dans les meilleurs délais, l’administration fiscale. Il faut, dans l’année qui suit la Date d’Achèvement des Travaux (DAT), renseigner 4 formulaires distincts, et les faire parvenir, en même temps que la déclaration de revenus, à l’administration fiscale. Sur les quatre grands formulaires fiscaux, trois seront à renseigner systématiquement chaque année.

Ces déclarations sont les suivantes :

La déclaration d’engagement de location – 2044-EB : Ce document ne se renseigne qu’une seule fois, lors de la première déclaration fiscale. C’est sur cette déclaration que sera fait le choix de louer pendant 6, 9 ou 12 ans. Choix qui conditionnera le montant et la durée de la réduction d’impôt annuelle. Il conviendra de cocher la case « avantage fiscal Pinel », de dater signer le document,

La déclaration du bilan foncier – 2044-SPE : Ici seront déclarées les dépenses et les recettes liées au logement. Concrètement, le montant total des loyers encaissées, diminué de la somme des charges, à savoir, intérêts d’emprunt, taxe foncière… Le montant obtenu pourra faire apparaître un excédent ou un déficit,

La déclaration des revenus – 2042 : Il conviendra d’ajouter aux traditionnels revenus d’activité, l’excédent issu du bilan foncier. Dans le cas d’un déficit, il sera soustrait au montant total des revenus,

La déclaration d’avantage fiscal – 2042-C : Sur ce formulaire, il faudra préciser la date d’acquisition du logement, et choisir le montant de la réduction d’impôt annuelle, 12, 18 ou 21%, conformément à la durée d’engagement de location choisie, comme l’exige le dispositif Pinel.

De l’idée à sa réalisation, chronologie de l’investissement Pinel

Le commencement : Il s’agit de faire le point sur la situation de l’investisseur et ses capacités financières. De vérifier que les objectifs poursuivis sont cohérents avec les disposition de la loi Pinel, et de commencer à simuler l’acquisition d’un logement

La réflexion sur le logement : Une fois les simulations réalisées, et une idée plus précise du bien pour lequel l’investisseur souhaite s’engager, il s’agira de concrétiser cette phase, et de signer une réservation de logement avec le promoteur immobilier

Le financement : À l’aide des documents relatifs à la réservation, il est temps de démarcher les organismes bancaires afin d’obtenir un emprunt. Le choix se portera naturellement sur le plus avantageux

L’officialisation de l’achat : Ici interviendra le premier appel de fonds afin que la construction du logement puisse être lancée, accompagné de la signature, devant notaire, de l’acte authentique

La construction : La construction est route, un second appel de fonds sera sans doute réalisé. Il conviendra de s’assurer de la bonne avancée du chantier

L’achèvement des travaux : Le bien sera livré dans les trois prochains mois, il est nécessaire ici de réserver sa future location

La livraison du logement : Lors de cette phase, il sera indispensable de faire lever les éventuelles réserves techniques liés à la réalisation du logement. Le dernier appel de fonds peut avoir lieu. L’investisseur récupérera les clés de son logement

La location : Le bien est ici livré, fonctionnel, et n’est sujet à aucune réserve, c’est le moment pour les locataires d’investir les lieux. Le bail sera signé, et les loyers commenceront à être encaissés. Il sera nécessaire de garder précieusement toutes les pièces administratives relative à la location, et d’en assurer un archivage précis

Les déclarations fiscales : Il est maintenant temps de bénéficier des avantages de la loi Pinel. Il faudra renseigner les quatre formulaires cités précédemment (2044-EB, 2044-SPE, 2042 et 2042-C) et renouveler l’opération chaque année pour trois d’entre eux. Ces documents sont à conserver sans limitation de durée

Une éventuelle dernière étape peut s’ajouter, consistant en la revente du bien à l’issue de la période d’engagement.

Indéniablement, la loi Pinel offre des avantages fiscaux non négligeables pour toute personne ayant la capacité d’investir. Bien évidemment, l’efficience et la rentabilité de l’investissement dépendront grandement de la localisation du bien immobilier, et ses caractéristiques propres.

Cependant, quel que soit le lieu, le dispositif Pinel reste avantageux. Permettant une régulation du marché immobilier d’une part, et un investissement rentable de l’autre, il constitue un placement sûr, et est accessible à une majorité de français souhaitant préparer sereinement sa retraite, ou augmenter ses revenus.

Afin de bien maîtriser les tenants et aboutissants de ces attrayants avantages qu’offre la loi Pinel, et de simuler de manière précise les réductions d’impôts et les capacités d’investissements, il est fortement conseillé d’avoir recours à un spécialiste en gestion de patrimoine, qui saura accompagner l’investisseur du début à la fin du projet, tout en lui en assurant une réalisation optimale.

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